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2012年房地产行业投资策略:凤凰涅槃,浴火重生

发布时间:2011-12-19    研究机构:太平洋

2012主旋律:量价齐跌,预计成交量-10%,房价-5%。在三四线城市总体销量平稳的作用下,2012年全国商品房销售面积或将负增长,但降幅不会太大,可能会好于2008年金融危机时的-15%,我们预计为-10%。预计一二线城市房价跌幅为-10%,而三四线城市房价相对平稳,保守预计,2012年全国商品住宅整体均价增幅为-5%。

预计新开工增速10%,投资增速25%。我们预计,2012年全年新开工面积增速将下滑至10%,略好于08年8%的水平。房地产开发投资增速也将呈下滑态势,但由于投资具有一定刚性和滞后性,预计2012年全年房地产投资增速为25%,2013年或将进一步下滑。

行业整体资金面趋紧,龙头公司暂无虞。行业面临着去杠杆化和去库存化并存的局面,融资受限,销售不畅,行业整体资金面紧绷趋势日显突出。

龙头公司由于在09-11年销售高峰时期,积累了足够粮草,财务状况仍较为稳健。

商业地产&工业地产:风景或这边独好。商业地产受益于经济转型服务业升级,工业地产的价值稳步进入上升通道,日趋成为具有专业性强、投资回报稳定特点的市场新宠。

政策面:短期内,行业基本面量价(特别是价格)未调整到位,即政府认可的幅度之前,中央层面政策难有大的松动,“限购”等政策仍将持续。

至2012年年中或下半年,房价出现同比下跌维持一段时间(3-6个月)后,预计政策松动将开始破冰,首先转向的政策可能是房贷政策(下调首付和利率),以及地方政府自主出台的放宽限购条件等政策。然后,随着个人住房信息全国联网系统的建成,房产税将逐步由试点至推广,“限购”政策逐步退出。

投资策略:维持“看好”评级。行业面临的仍将是一个可控的和相对温和的调整期,而明年年中或下半年,各种政策松动预期将暗流涌动,而从这几年地产股走势来看,政策面已远超行业基本面,成为估值主要驱动因素,因此,我们仍然看好2012年地产股的整体表现。

具体投资品种上,我们看好以下几类地产股的表现:1)龙头公司:保利地产、万科等,调整前期具有防御性,趋势性反转时将是领涨品种;2)具有城投类属性等综合性地产公司,黑牡丹(一级开发、保障房和基建、品牌服装)、宁波富达(600724)(商业地产资产、水泥建材、新产业投资拓展)等,估值安全底线高,经营回转余地大;3)商业地产&工业地产类公司,世茂股份、华夏幸福;4)重组类公司,业绩承诺提升估值安全性,ST兰光、华夏幸福、荣安地产等。

风险提示:房价调整不达预期政策难以转向、行业向下调整幅度超越预期。

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