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房地产行业:人民日报定调房地产稳定发展,名义房价温和上涨或是理想选择

时间:2016-12-14    机构:光大证券

人民日报刊登万科专访,定调房地产市场健康稳定发展

12月12日,人民日报发表万科总裁郁亮专访《楼市不存在崩盘风险》,对近期甚嚣尘上的中国房地产“崩盘论”和“暴涨论”进行批驳,肯定了房地产对中国经济的贡献和重要作用,提出房地产市场供给侧改革,加快建立房地产长效机制,促进中国房地产市场健康稳定发展。

本轮房价上涨缘起供给端和需求端同时过度金融化,开发商购地与购房者购房同时加杠杆,表现出楼市股市化和房产资产化现象。我国不存在楼市崩盘风险,但也需防范房价暴涨形成资产泡沫,对整个国家金融系统造成威胁;名义房价随着居民收入增加温和上涨,增速比居民收入的增速略低或涨幅比其他大类资产小,或是理想选择。

需大力解决普通老百姓居住问题,出台长效举措,包括热点城市大力发展保障房市场和住房租赁市场,扩大住宅土地供给,提高土地的利用率,加大开发强度,利用轨道交通发展卫星城和产业新城,关注房地产服务需求等。

聚集效应下城市分化不可避免,区域增长极凸显,规模效应和聚集效应将使高附加值经济活动进一步集中;人口、资本、资源加速流入核心城市,对收入、租金与资产价格形成强支撑;同时周边城市迎来难得的产业承接机遇,带动城市建设、人口流入和收入增长。

政策继续强化因城施策,近期市场面成交量跌价稳,豪宅成交放量70%

政策面继续强化因城施策,金融手段严控资产泡沫,加大力度去库存;市场面量跌价稳,一线城市成交面积下滑明显,环比下降18.47%,同比下降26.73%;11月百城住宅价格环比涨0.88%(10月环比涨1.65%,9月环比涨2.83%),涨幅持续回落。

2016年1-11月,北上广深豪宅(2000万以上)成交超5000套,同比增长约70%;预估今年房企"千亿俱乐部"将达到12~13家;房企集中度进一步提高,TOP100房企市场份额将逼近50%;预估2016年房地产全年销售面积约14.5亿平方米,销售金额约10.8亿元,销售均价约7500元。

建议关注温和放量的二三线地产和土地存量资源优势的龙头房企

在高资产泡沫城市持续加码调控的情况下,建议关注未受调控政策影响,成交温和放量,均价创出新高,出清周期持续下降的二三线城市地产股,如宁波富达(600724);同时由于行业集中度不断提高,马太效应下建议关注拥有大量存量土地储备资源的行业龙头企业,如招商蛇口、华夏幸福、华侨城。

风险分析:

美联储加息预期明确,人民币贬值趋势导致资本外流加剧

房地产行业调控时间过长导致企业现金流出现大面积断裂