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宁波富达:底蕴深厚,探索创新

时间:2011-11-28    机构:太平洋

公司是宁波城投房地产业务上市平台,具有项目资源获取优势。公司大股东宁波城投的主要职能是城市基础设施建设、区域开发等,拥有慈城新区、湾头RBD等数个一级开发项目,依托股东优势,公司有望在此类项目的二级开发中获益,住宅开发业务持续性较强。公司目前主营业务包括商业地产、住宅开发和水泥建材三块。

商业地产(天一广场)是宁波标志性商业核心区,收益稳定,租金呈上涨趋势。天一广场总建面22万平米,可出租面积约17万平米,目前基本呈满租状态,租金水平约15-25元/平米/天(主力店)和3-5元/平米/天(小型商铺),通过优化经营业态或续签租赁合同,租金水平具有较大提升空间。

预计商业地产业务贡献年收入约6亿元,净利润1.5亿元。

商业地产资产重估价值高。08年资产重组时,天一广场评估值72亿元,交易作价64亿元,重组完成后按成本法核算账面成本16.5亿元列入长期股权投资。目前天一广场商业物业市场价预计可达5-6万元/平米,重估价值约百亿元,与公司目前市值相当。

住宅开发业务:储备丰富,土地成本低;预售款丰厚,短期业绩保障性强;受益于大股东规模庞大的一级开发业务,住宅业务长期可持续发展能力强。

公司目前权益储备建面约200万平米,大多位于宁波市区及宁波所属象山、宁海、余姚等区域,主要项目土地成本较低,如青林湾项目楼面地价约1000元/平米,目前售价近2万元/平米,2010年住宅业务毛利率高达57%;预收款项丰厚,2011年三季度期末43亿元,近2010年住宅业务营收4倍,短期业绩保障性强;大股东一级开发业务规划总建面约500万方,公司土地储备增长潜力大,依托股东优势,重组后公司新增项目9个,储备翻番。

水泥业务稳定。公司水泥产能约400万吨,2010年销售374万吨,收入11亿元,净利润1.4亿元。

新产业投资期待取得突破。公司正考察引进高科技及新能源等新兴产业,期待取得实质性进展。

股价低于08年重组定向增发价,出于国有资产保值增值考虑,大股东做强做大上市公司意愿较强;主要控股子公司管理层持股,宁房公司(住宅业务)30%、科环公司(水泥)48%,激励机制不缺失。

预计公司2011年和2012年的每股收益分别为0.36元和0.55元,首次给予“买入”评级。

风险提示:住宅开发业务受调控影响项目销售不畅等风险。